はじめに
土地を相続すると、
「このまま持ち続けるべきか、それとも活用した方がいいのか」
と悩む方は多いと思います。
私も実際に土地を相続した際、
更地のまま持つ、駐車場にする、売却する、アパートを建てる…など、さまざまな選択肢を検討しました
私の土地は地方都市の駅から約10分の立地で、すでに先代がコインパーキングを運営していました。
今回は、その経験を踏まえながら、代表的な土地活用方法を紹介します。
① 更地のまま保有する
「すぐには決められない」という場合は、更地のまま保有することも選択肢です。
メリット
- 活用方法をじっくり検討できる
- 建築費などの初期投資が不要
- 将来の売却もしやすい
デメリット
- 固定資産税・都市計画税を負担し続ける
- 収益は生まれない
- 草刈りや管理が必要になる
相続直後は手続きも多いため、焦って土地活用を決めるより、一度落ち着いて考えることも大切だと思います。
②コインパーキング
一括借り上げ方式であれば、設備投資や管理は運営会社が行うため、オーナーは毎月一定の賃料を受け取ることができます。
メリット
- 初期投資がほとんど不要
- 管理を任せられる
- 固定賃料契約なら売上の変動を受けにくい
- 建物を建てないため、将来の売却や用途変更もしやすい
デメリット
- 売上が増えても賃料は変わらないことがある
- 契約内容によっては途中解約が難しい
- 定期的に賃料交渉が必要になる場合がある
私の場合は、すでに先代が運営していたこともあり、そのまま事業を引き継ぎました。
なお経営方式は、一括借り上げ（固定賃料型）と、売上に応じた歩合型があり、私は固定賃料型を採用しています
③月極駐車場
月極駐車場も代表的な土地活用です。
メリット
- 初期投資が比較的少ない
- 契約内容を自分で決めやすい
デメリット
- 空車になると収入が減る
- 利用者募集や契約管理が必要
- 都市部ではコインパーキングの方が収益性が高い場合もある
親族も月極駐車場をコインパーキングへ変更することを検討し、複数の運営会社へ相談していました。
④アパート・マンション経営
土地活用としてよく勧められる方法です。
私も実際に提案を受けました。
メリット
- 満室なら高い収益が期待できる
- 土地を有効活用できる
デメリット
- 建築費が高額
- 借入が必要になることが多い
- 空室リスク
- 修繕費
- 金利上昇の影響を受ける
私は、
「思ったより入居者が集まらなかったらどうしよう」
という不安が大きく、選択しませんでした。
また、「建物を建てれば固定資産税が安くなる」という話もありますが、
実際には建物にも固定資産税がかかります。
そのため、固定資産税だけを理由に建築するのは慎重に考えた方がよいと感じました。
⑤土地売却
相続税の納税資金を確保したい場合などは、有力な選択肢になります。
メリット
- 現金化できる
- 維持管理が不要になる
デメリット
- 土地は手元に残らない
- 希望価格で売れるとは限らない
私の周囲でも複数社へ査定を依頼しましたが、査定額には数千万円単位の差がありました。
また、会社によって
- 想定する買い手
- 販売方法
も異なっていました。
⑥トランクルーム
最近増えている土地活用です。
メリット
- 管理を委託できる場合が多い
- 建物より初期投資を抑えられるケースがある
デメリット
- 立地によって需要が大きく変わる
- 土地価格や固定資産税が高い地域では採算を慎重に考える必要がある
私のような都市部の土地では、優先順位は高くありませんでした。
⑦太陽光発電
郊外や山林などではよく見かける土地活用です。妻の親族も実際に運営しています。
メリット
- 人件費が少ない
- 比較的管理しやすい
デメリット
- 立地によって収益性が変わる
- 売電制度などの影響を受ける
- 都市部の高額な土地では採算が合わない場合もある
まとめ
土地活用には正解があるわけではありません。
駅前の土地と郊外の土地では、向いている活用方法も異なります。
私も実際に、
- 税理士
- 金融機関
- 不動産会社
- コインパーキング運営会社
それぞれへ相談しながら検討しました。
不動産会社によっても、土地活用の考えは異なります。一社だけの提案で決めるのではなく、複数の専門家の話を聞いたことで、自分に合った土地活用を選ぶことができたと感じています。