相続した土地を持っている方の中には、

「親に相続が発生したら、相続税はかかるのか？かかるならどれくらいだろう？」

と気になる方も多いのではないでしょうか。

私も税理士から相続税のシミュレーションを見せてもらい、将来の負担を具体的に知ることができました。そこで知ったのは、相続財産が主に不動産である場合、相続税は年々変化する可能性があることです。

この記事では、その経験をもとに、相続税対策を考え始めたきっかけを紹介します。

路線価が上がると相続税も変わる

「路線価」とは、道路に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。

主に相続税や贈与税の計算に使用され、公示価格の約80％を基準に設定されています。

また、土地の公的評価額を算出するための基準の一つであり、毎年7月頃に発表されます。

一般的に、相続財産の中で土地の評価額が大きい場合は、路線価の上昇によって相続税額も増える可能性があります。

そして今の日本の不動産は、全国で地価が上昇傾向にあります。

私が税理士から見せてもらったシミュレーション

以下が、私がいただいた相続税上昇のシミュレーションです。

実際の金額はもう少し細かいですが、およその金額で記載しております。

なお路線価は、その前まで3～5万円程度で上昇しており、その数値で見積もられたようです。

年	路線価（1㎡あたり）	税理士の試算による相続税
令和5年	50万円	約7,400万円
令和6年（試算）	約55万円	約9,400万円
令和7年（試算）	約60万円	約1億1,400万円

※税理士が当時作成したシミュレーションをもとに、およその金額で記載しています。実際の相続税は財産内容、控除額、家族構成などによって異なります。

私がこのシミュレーションを見て最も驚いたのは、路線価が約5万円上昇するだけで、相続税は約2,000万円増える試算になっていたことです。

「まだ相続は先のことだから大丈夫」と考えていましたが、この資料を見て、相続税対策は早めに考える必要があると強く感じました。

相続時精算課税制度を選んだ理由

路線価の上昇によって将来の相続税負担が増える可能性があったため。

メリット

・贈与時の評価額で相続税を計算できる

・将来値上がりした分を抑えられる可能性がある

注意点

・登録免許税や不動産取得税がかかる不動産贈与のメリット

・一度選択すると暦年課税に戻せない

・小規模宅地等の特例が使えない場合がある

私の場合は、年々路線価が上昇する可能性が濃厚であったこと、他にも相続対象の不動産が複数あったことから提案されました。不動産が１か所のみであれば、小規模宅地の特例が負担軽減になるようです。

また、被相続人がどれくらい生存できるか、によっても節税効果が違うようです。たしかに路線価が毎年あるのであれば、翌年よりも５年後のほうが安い時点で計算されたものになるので、節税効果はあるのでしょう。その一方で翌年であれば、登記費用がかかるなどむしろ負担が増えてしまう可能性があります。

私の場合は、相続時精算課税から相続発生まで３年でした。節税効果はしっかりありましたが、こればっかりは賭けになります。

各家庭の財産状況によっても有効性は変わります。また、税法上のことをアドバイスすることは、税理士法で明確に禁止されています。そのため、相続時精算課税をお勧めすることはしませんが、私の場合は非常に有効であったことは確かです。

私が感じたこと

相続税は、相続が発生してから考えるものではなく、その前から準備することで選択肢が増えることを実感しました

なんとなくお金の話をすることは敬遠したい気持ちはわかります。ただ今となって思うのは、先代から受け継ぐ財産を守ることに何も後ろめたいことはありません。

なお、相続時精算課税制度の有効性は、財産の内容、家族構成、将来の路線価の動向などによって大きく異なります。

この記事は私自身の経験をもとにしたものであり、制度の利用を勧めるものではありません。実際に検討する場合は、必ず税理士などの専門家へ相談してください。

相続した土地があると、「売却したほうがいい」「アパートやマンションを建てたほうがいい」など、さまざまな提案を受けることがあります。

私も相続前から税理士や不動産会社、金融機関と相談しながら、土地をどう活用するべきか悩みました。

その結果、私は土地を売却せず、一括借り上げによるコインパーキング経営を選びました。

この記事では、私がその選択をした理由を実際の経験をもとに紹介します。

売却という選択肢も考えた

相続税のことを考えると、土地を売却して現金化する方法も有力な選択肢です。

実際に私も売却について検討し、不動産会社へ相談しました。

一度売却してしまうと、その土地は二度と戻ってきません。

私の場合は、固定資産税や相続税の負担も考え、売却も真剣に検討しました。しかし、将来の土地活用や子どもたちへ引き継ぐ可能性も考えた結果、「今すぐ売る」という結論には至りませんでした。

アパートやマンション経営は見送った

不動産会社からは、アパートやマンション経営も提案されました。

しかし、私は見送りました。

理由は3つあります。

① 建築費の借入が大きい

建築には多額の資金が必要となり、長期間の返済が続きます。

会社員として働きながら、その借入を抱えることに不安を感じました。

② 空室リスクがある

建物を建てても、必ず入居者が集まるとは限りません。

返済が続く中で空室が増えるリスクは、できるだけ避けたいと考えました。

③ 将来売却しやすい

コインパーキングは更地に近い状態で活用できます。

将来、土地を売却したくなった場合でも、建物を解体する必要がなく、比較的動きやすいことも魅力でした。

コインパーキング経営を選んだ理由

最終的に選んだのは、一括借り上げによるコインパーキング経営です。

私が魅力に感じたのは、

• 毎月安定した賃料収入がある
• 管理やクレーム対応を運営会社へ任せられる
• 本業の会社員を続けながら運営できる
• 将来の土地活用を変更しやすい
• 必要になれば比較的スムーズに売却へ切り替えられる

という点でした。

もちろん、土地によって向き不向きはあります。

しかし、私の土地では最もバランスの良い選択だったと感じています。

私が感じたこと

土地活用には正解がありません。

立地や家族構成、資産状況によって最適な方法は変わります。

だからこそ、営業担当者の提案だけで決めるのではなく、自分が将来その土地をどうしたいのかを考えることが大切だと思います。

私にとっては、「今の収益」と「将来の売却しやすさ」を両立できるコインパーキングが、一番納得できる選択でした。

もちろん、すべての土地に当てはまるわけではありません。しかし、自分の土地の特徴や将来のライフプランを踏まえて考えたことで、後悔のない選択ができたと感じています。

まとめ

• 相続した土地は、すぐに売却する以外の選択肢もある。
• アパート・マンション経営は借入や空室リスクも考慮する。
• コインパーキングは更地に近い状態を維持でき、将来の選択肢を残しやすい
• 土地活用は目先の利益だけでなく、長期的な視点で判断することが大切

私は相続前から税理士と相談し、相続税対策も進めていました。その内容については別の記事で詳しく紹介します。

私は会社員として働きながら、相続をきっかけにコインパーキングオーナーになりました。

それまでは住宅ローン控除以外で確定申告をしたことがなく、何から始めればよいのか分かりませんでした。

この記事では、私が実際に経験したことをもとに、会社員がコインパーキングを相続した場合の確定申告について紹介します。

確定申告は必要？

コインパーキングによる収入は、不動産所得として申告するケースが多いです。

ただし、経営形態や事業規模によって扱いが異なる場合があります。私の場合は、不動産所得として確定申告を行いました。

確定申告で必要なもの

【必須】

・マイナンバー

・会社の源泉徴収票

・年間の賃料振り込み実績

　可能であれば、税込と税抜収入を分けたもの。

・固定資産税納付書

・不動産取得税納付書

　相続した直後は経費となりますので、お忘れなく。

【推奨】

・ふるさと納税　寄付金受領証明書

・生命保険料控除書類

・地震保険料控除書類

・住宅ローン控除書類

・医療費控除　領収書

　会社員で年末調整がある場合は、そちらで申請しても大丈夫です。

　ふるさと納税はワンストップ申請、もしくは確定申告で控除申請すれば大丈夫です。

　

経費になるもの

一括借り上げの場合（私の場合）

・固定資産税

・会計事務所への報酬

・アスファルト塗装やフェンス設置など

　☆注意

　一括借り上げの場合、管理は運営会社が行うため、オーナーが行うべき仕事はありません。

　私の場合、ガソリン代や光熱費などを経費にできませんでした。

　管理委託や自己経営の場合は異なるようですので、税理士などに確認が必要です。

　

経理方式

　自分も迷った箇所です。確定申告でいう税込経理と税抜経理の違いは、消費税を売上や経費に含めて記帳するか、分けて記帳するかです。

例えば、賃料が100,000円、消費税が10,000円が賃料として振り込まれると、

項目	税込経理	税抜経理
賃料	110,000円	100,000円
消費税	売上に含める	別管理
特徴	シンプル	消費税を管理しやすい

私の場合は、とりあえず「経理方式」を選んで、不動産収入を「税込賃料」で記載してしまいました。仮受消費税（自分の手元には残らない）を不動産収入として計上した形となります。このあたりは簿記の知識となりますが、結果所得が増えてしまうので、税金も高くなります。

幸い1年後に気づき、修正申告・更生の嘆願をすることで税金を取り返すことができましたが、気づかなかったら税金を多く納付することになっていました。確定申告は申告から5年は修正することができます。

職場にバレる可能性はあるか

可能性があるとすれば「住民税の金額」かと思います。

確定申告をするなかで、住民税は「普通徴収」と「特別徴収」に分かれます。

①普通徴収

　直接、納税義務者が納付する。

②特別徴収

　会社が従業員の代わりに、給与から天引きして納税する。

このときは普通徴収を選べば、職場の給与明細に記載されることはありません。

よって、会社バレする可能性は大きく減ることとなります。

住民税の徴収方法は所得の種類などによって異なる場合があります。詳しくは自治体や税理士へ確認してください。

青色・白色申告について

2つの違いは、「事前申請の有無」や「記帳方法」、「控除額」などです。

青色申告の控除額は最大65万円のものもありますが、複式簿記という詳細に金銭の管理を記載した帳簿が必要になります。

私の契約形態（一括借り上げ）では、65万円控除の要件を満たすのは難しいと税理士から説明を受けました。代わりに簡易簿記を用意すれば、10万円の控除はできるようです。

出納帳など家計簿のようなものでよいので、現金の出し入れを記録するものがあれば大丈夫です。様式はネット上にサンプルがあるため、好みのものを選んで記載してください。

まとめ

・最初は確定申告や税金に不安がありました。

　ただミスをしても、5年以内であれば修正はできます。

　脱税はダメですが、多少のミスであれば税務署からお手本の修正申告書が送られてきて、それに同意するような対応もしてもらえます。私は住宅ローンのところで間違いがあり、その指摘がありました。

　勉強は必要ですが、過度に恐れなくても大丈夫です。

・会社員の頃とは価値観がかわる。

　会社員の頃は経費や控除のことなど、あまり考えておらず、源泉徴収票も捨ててしまうくらいでした。

　上記のような取り組みをするなかで、税金など世の中の仕組みに触れることになります。

　今ではインターネットやYoutubeにも丁寧に説明してくれているところはあるため、情報収集と理論武装することが重要かと思います。

私も最初は「確定申告なんて難しそう」と思っていました。

しかし、一つずつ学んでいくうちに、お金や税金の仕組みを理解できるようになりました。

この経験が、これからコインパーキングオーナーになる方の参考になれば嬉しいです。