コインパーキングを一括借り上げで運営していると、「賃料は契約通りだから交渉できない」
と思っている方も多いのではないでしょうか。私もそう考えていました。
しかし、契約更新あるいはそれ以外のタイミングでも賃上げ交渉は可能です。複数の運営会社
に相見積もりを依頼したところ、月額の賃料7万円以上上がったことがありました。
この記事では、私が実際に賃料交渉を行った経験と、その際に感じたことを紹介します。
H2 賃料交渉はできる？
結論：一括借り上げこそ、交渉をすべきです。
私は、一括借り上げ契約だからこそ定期的に賃料の見直しをするべきだと考えています。
売上や周辺環境は年々変化しますが、オーナーから何も言わなければ賃料がそのまま更新されるケースもあります。
契約更新前後はもちろん、状況によってはそれ以外のタイミングでも相談する価値はあるでしょう。
H2 私が相見積もりを取った理由
①賃料が適正か分からないから
契約会社にもよるかもしれませんが、稼働率に対して何％の賃料が入ってきているかわからな
いからです。およそ売り上げの40～60％が賃料として入ってくると聞いたことがあります。
設備費の負担や管理をしてもらっている反面、運営会社も利益団体なので儲けを最大化する、
というのは至極当然です。
②固定資産税の上昇
ただ路線価が年々上昇し、固定資産税も上がることに苦しんでいる土地オーナーは多いのでは
ないでしょうか。
自己の資産を守るためにも賃上げ交渉は悪いことではありません。
過度な要求は関係性を損ねますが、積極的に動いていいと思います。
実際にやったこと
①相続した年に動いた
不動産を相続し、コインパーキング事業を開業した年の暮れに動きました。
先代は担当者に信頼を置いていたため、相見積もりはしたことがなかったようです。
私は担当者と関係性もなく、また担当者も積極的に関わってこようとはしなかったため
淡々と動くことができました。
②複数社への問い合わせ
先代が契約していた運営会社は大手の会社です。
そのため、同規模の会社一社と、地元の会社を二社で見積もりをいただきました。
相見積もりの結果
| 会社 | 提示額 |
|---|---|
| 契約会社 | 現状 |
| 大手A | 現状とほぼ同額 → その場で3万円アップ |
| 地元B | 3万円低い |
| 地元C | 8万円低い |
| 最終的な契約会社 | さらに4万円アップ |
運営会社Aにほぼ同額であることを伝えると、所有の不動産が「この土地は顔がよい」と言わ
れ、その場で3万円の値上げが決定。
それを基に契約会社に交渉し、それよりも4万円高い賃料を提示され、契約更新となりまし
た。
※業界では、立地条件が良く利用者が見込める土地を「顔がいい」と表現することがあるそう
です。
交渉して感じたこと
①一括借り上げは賃料が適正か分からない。
稼働率や管理手数料が不明であると、総売り上げの何％が賃料として入っているのかわかり
ません。相見積もりをするこておよその相場、そしてその最大値を目指せる可能性がありま
す。
②各社の売りに大きな差はない
例えば、コインパーキングではフラップ式とフラップレス式に分かれます。
ただ大手の運営会社であれば、概ねどちらも採用できるようです。
それよりも利用客が重視するのは「料金」ではないでしょうか。
一括借り上げであれば、固定賃料で売り上げには左右されません。
オーナーとして、契約する運営会社を決めるのは賃料や、担当者との関係性で良いのではな
いかと感じております。
③運営会社には得意な土地エリアがある
相見積もりをとった運営会社で、地元の見積もりは大幅に低い賃料が提示されました。
そこは以前お世話になった不動産仲介の方に紹介された会社で、事情を少し聞くことができ
ました。
コインパーキングの運営会社はエリアによって得意・不得意があるようです。
例えば、〇〇駅の東口エリアは得意だけど、西口エリアは不得意といった感じです。
私の土地は後者に当たったようで、賃料を強気にいけない事情があるようでした。
裏を返せば、得意なエリアであれば大手運営会社よりも賃料が高くなる可能性があります。
そういった点からも、大手のみでなく、地元会社にも見積もりを取ることをお勧めします。
注意点
私の場合は契約更新前後のタイミングで交渉しました。
契約期間中は違約金が発生するケースもあります。
交渉前には契約書を確認し、契約条件を理解した上で進めることをおすすめします。